V roce 2014 došlo v důsledku rekodifikace soukromého práva a v souvislosti s tím se změnou prakticky všech daňových zákonů k významným změnám v oblasti zdaňování nemovitostí.V následujícím seriálu zaměřeném na nemovitosti se vám pokusíme přinést kromě základní informace o zdaňování v souvislosti s nemovitostmi i informaci o některých z těchto změn. Jde o problematiku rozsáhlou a také zatím ne zcela pevně ukotvenou v našem právním systému, v současné době probíhají intenzivní jednání mezi zákonodárci, odbornou veřejností a státní správou na výkladu nejasných ustanovení zákonů.
Naše informace proto bude pouze povšechná, není možné v rámci naší Revue řešit složité otázky, jimiž se odborníci – zatím často bez konečného řešení – zabývají již několik měsíců.
Zdanění nemovitostí lze nalézt ve čtyřech daňových zákonech:
v zákoně o dani z příjmů – zákon 586/1992 Sb.
v zákoně o DPH – zákon 235/2004 Sb.
v zákoně o dani z nemovitých věcí – zákon 338/1992 Sb.
v zákonné opatření senátu č.340/2013 Sb. o dani z nabytí nemovitých věcí (do konce roku to byl zákon o dani z převodu nemovitostí)
Další úpravy lze nalézt i v předpisech upravujících účetnictví. Pro pochopení celé problematiky je však třeba začít v oblasti práva – u změn, které do našeho právního systému zavedl nový občanský zákoník (dále NOZ, zákon 89/2012 Sb.) a na něj navazující zákony.
Do roku 2013 byly pozemky a stavby na nich stojící vnímány jako samostatné objekty. Od roku 2014 došlo k významné změně:
Stavba a pozemek mají stejného vlastníka
V takovém případě se stavba stává součástí pozemku. Ke dni 1.1.2014 v takovém případě byla stavba vnořena do pozemku, bude-li nyní taková nemovitost prodávána, nepůjde např. O prodej rodinného domku, ale o prodej pozemku (na němž je pochopitelně postaven rodinný domek)Stavba a pozemek mají různé vlastníky
V takovém případě zákon mluví o pozemku a o právu stavby. Stojí-li tedy na pozemku vlastníka A např. Rodinný domek vlastníka B, vlastník B nemá rodinný domek, ale právo stavby. Právo stavby se ale užívá i v jiném případě – když totiž vlastník pozemku udělil jinému subjektu povolení na jeho pozemku postavit stavbu, jde také o právo stavby. Do třetice může jít ještě o třetí typ práva stavby – pokud na pozemku již existuje nějaká stavba, ale vlastník pozemku udělil souhlas se změnou této stavby, např. S jejím rozšířením, opět jde o právo stavby.Zákon tedy pod pojmem právo stavby zahrnuje zcela odlišné situace – hmotný majetek (stavba), nehmotný majetek (právo postavit stavbu) a „smíšenou“ situaci (např. stavba, která může být rozšířena). Tato široká použitelnost následně způsobila v oblasti účetnictví poměrně značné rozpaky a nejasnosti, protože nakládání s hmotným a nehmotným majetkem se v účetnictví i v daních dost liší.
Jednotky
Nově se názvu byt (obdobně nebytový prostor) používá pro vyjádření místa k bydlení, ale pro byt chápaný jako nemovitost, se nyní užívá termín jednotka ( bytová nebo nebytová).
U jednotek se vztah k pozemku v případě, že jsou stejní vlastníci diametrálně liší od situace u staveb. Součástí jednotky je totiž ze zákona i podíl na pozemku a podíl na společných částech bytového domu, je tedy u jednotek „upřednostněna“ stavba před pozemkem na rozdíl od jiných typů nemovitostí.
Pronájem, pacht NOZ přináší kromě běžného pojmu pronájem i nový pojem – pacht. Rozdíl mezi oběma je vykládán tak, že nájem znamená, že vlastník umožňuje jinému subjektu věc užívat, zatímco pacht mu umožňuje věc i požívat, což znamená, že z něj může brát i užitky.
Naštěstí se tento rozdíl zatím do daňových zákonů promítá pouze minimálně (i když z hlediska právního postavení zúčastněných subjektů lze u obou variant nalézt i významné rozdíly)
Nemovitosti v zákoně o dani z příjmů
V zákoně o dani z příjmů se nejčastěji setkáváme se zdaněním při prodeji nemovitosti a se zdaněním příjmů z pronájmu nemovitosti. Protože jsou velké rozdíly v tom, jak zákon daní příjem z prodeje nemovitostí u těchto dvou typů vlastníků, budeme se zabývat oběma daněmi zvlášť.Prodej nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob
Prodává-li nemovitost fyzická osoba, má v řadě případů možnost tento příjem nedanit, protože je od daně osvobozen.Existují tři základní situace, kdy je příjem z prodeje nemovitostí od daně osvobozen ( vždy jde o nemovitost, kterou vlastník neměl a nemá v obchodním majetku):
Prodávající vlastní nemovitost více než 5 let.
Potom je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně, do daňového přiznání se neuvádí.Prodávající v nemovitosti bydlel před prodejem alespoň 2 roky
Opět je příjem osvobozen, neuvádí se do daňového přiznání. Výjimkou jsou prodeje bytů obsahujících nebytový prostor.Prodávající v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydlel a příjem z prodeje použije v daném roce nebo v roce následujícím k uspokojení vlastní bytové potřeby
Opět je příjem osvobozen, neuvádí se do daňového přiznání.V ostatních případech je prodej nemovitosti předmětem daně, proti příjmu z prodeje lze uplatnit výdaje na její pořízení, případně náklady spojené s prodejem.
Příjem z prodeje se uvádí do daňového přiznání spolu s ostatními příjmy (zaměstnání, podnikání, pronájmy) osoby po skončení roku.
Ztráta z pozemku není u fyzických osob daňově uznatelná.
Prodej nemovitosti a daň z příjmů právnických osob
U právnických osob žádné obdobné osvobození příjmu z prodeje nemovitosti neexistuje, příjem je předmětem daně stejně jako další příjmy právnické osoby.Proti tomuto příjmu je v nákladech uplatněna tzv. Zůstatková cena nemovitosti, tj. Pořizovací cena snížená o uplatněné odpisy.
Od roku 2014 je u právnických osob ztráta z prodeje pozemku daňově účinná.
Poměrně často se nás zákazníci ptají – chceme koupit nemovitost – je pro nás výhodnější koupit ji jako fyzická osoba, nebo ji máme koupit do společnosti, kterou vlastníme?
Nákup nemovitosti je vždy významnou investicí a stojí za individuální posouzení, z hlediska výše uvedeného ale ve většině případů bývá výhodnější nemovitost koupit jako fyzická osoba.
A ještě jeden tip pro kupující – když kupujete nemovitost, zajistěte si znalecký posudek (odhad podle vyhlášky č. 151/1997 Sb.)), umožní vám to nemovitost odpisovat, tj. Uplatnit její cenu v průběhu let do nákladů.
Pronájem nemovitosti a daň z příjmů fyzických osob
Příjmy z pronájmu nemovitosti jsou předmětem daně z příjmů, proti nim lze uplatnit náklady dvěma různými způsoby:a) skutečné náklady
b) nebo náklady paušální.
Skutečné náklady
Kromě běžných nákladů (opravy nemovitosti, elektřina, plyn, voda, daň z nemovitosti, poplatky SVJ a podobně) lze uplatnit také odpisy nemovitosti.Nemovitosti se odepisují obvykle 30 let, ale vzhledem k tomu, že jejich pořizovací cena bývá vysoká, jde o nezanedbatelné částky.
Paušální náklady
Pokud nemáme žádnou evidenci skutečných nákladů nebo se otázkou nákladů nechceme vůbec zabývat, lze uplatnit náklady ve výši 30 % příjmů.Pronájem nemovitosti a daň z příjmů právnických osob
Příjmy z pronájmu nemovitosti jsou předmětem daně z příjmů, proti nim lze ale uplatnit pouze skutečné (prokázané) náklady. Možnost paušálních výdajů u právnických osob zákon nenabízí.Pokračování příště :-)
