Prodej nemovitosti má
široká osvobození
Časový test
Osvobozen je prodej
nemovitosti po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního
souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby.
Lhůta 5 let platí od roku 2013, dříve to byla lhůta 3-letá, při
prodeji nemovitosti z předchozích období je proto prodej osvobozen
již po této 3-leté lhůtě.
Při prodeji pozemku,
na němž je stavba, se vychází z principu nedělitelnosti režimu
zdanění pozemku a stavby. Proto prodej pozemku, jehož součástí
je stavba, která splňuje 5-letý časový test, je také
osvobozen od DPH.
Test druhu nemovitosti
Prodej pozemku je
osvobozen, pokud zároveň splňuje dvě následující kritéria
1. Není na něm
vybudovaná stavba pevně spojená se zemí ani inženýrská síť.
2. Nebylo na něj
vydáno stavební povolení ani neproběhlo udělení souhlasu s
provedením ohlášené stavby
Pokud prodávaná
nemovitost nesplňuje podmínky alespoň jednoho testu, prodej
nemovitosti podléhá DPH. Zjednodušeně
vyjádřeno, vždy osvobozen je pouze převod nezastavěného pozemku
bez
stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby.
Pokud
jde o inženýrskou síť, není pro účely zákona o DPH podstatné,
zda je spojena se zemí pevným základem či nikoliv. Ani okolnost,
že je inženýrská síť vlastněna jinou osobou než pozemek,
není podstatná.
I v případě splnění
obou podmínek se ale může prodávající rozhodnout, že svou
nemovitost prodá s DPH, tuto možnost od roku 2013 zákon dává při
prodeji jakékoli nemovitosti.
Pronájem nemovitosti
Pronájem nemovitosti
na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, pronajímatel se
ale může rozhodnout, že nájemné bude zdaňovat DPH, pokud
nájemce je plátce DPH a pronajímanou nemovitost používá ke své
ekonomické činnosti. V jiném případě zdanit DPH nájemné nelze
a vždy se jedná o osvobozený příjem bez nároku na odpočet.
Krátkodobý pronájem
nemovitosti podléhá DPH – základní sazba DPH. Základní sazbě
dále podléhají pronájmy vybraných nemovitých věcí –
parkovacích míst, bezpečnostních schránek a upevněných strojů.
Stavební práce na nemovitosti
Stavební práce mají
velmi specifický daňový režim co se týče DPH. Existuji 3
varianty zdanění stavebních prací provedených na nemovitostech.
1. Dodavatel i
odběratel jsou plátci DPH ( tj. Mají české DIČ a jsou
registrováni k DPH).
Potom jsou stavební
práce fakturovány v tzv. Přenesené daňové povinnosti, faktura
je vystavena bez DPH s poznámkou, že jde o přenesenou daňovou
povinnost a že „Daň odvede zákazník“. Dodavatel i odběratel
tuto službu uvedou v DP k DPH, ale také v Hlášení, kde se každá
takováto služba uvádí – datum, částka, DIČ obchodního
partnera.
2. Snížená sazba DPH
Sníženou sazbu DPH
lze užít při opravách již užívaných bytových domů a
rodinných domků a dále při nové stavbě tzv. Sociálních bytů
( do 120 m2 podlahové plochy) a při stavbě sociálních rodinných
domků ( do 350 m2 plochy). Vždy jde jen o stavební práce, tedy
takové, které v případě fakturace mezi plátci podléhají
režimu přenesené daňové povinnosti. Zjednodušeně řečeno,
mezi plátci se snížená sazba při výstavbě nepoužije.
3. Základní sazba DPH
V ostatních případech
stavební práce podléhají základní sazbě DPH. Základní sazbě
DPH podléhá také stavební materiál a práce související se
stavbou, které nejsou stavebními pracemi.
