Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti

Připravili jsme pro Vás článěk, ve kterém se věnujeme zdanění příjmů z prodeje bytů, rodinných domů a družstevních bytů.

Ohledně zdanění příjmů z máme v zákoně o daních z příjmů několik ustanovení zejména § 4 odst. 1 písm. a), b), u) a r), která určují podmínky pro případné osvobození těchto příjmů.

Zaměříme se na prodej bytu nebo rodinného domu a souvisejícího pozemku u fyzické osoby, která tyto nemovitosti nemá a ani neměla zahrnuty v obchodním majetku.

Pro případné osvobození daného příjmu budeme postupně zkoumat jednotlivé podmínky

1. §4 odst.1 písm. a)

Příjem z prodeje bytu nebo z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku je osvobozen v případě pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.
Podmínka "bydliště" nemusí být spojena přímo s trvalým bydlištěm, ale spíše s prokázáním skutečného bydlení. Pokud měl bydliště méně jak 2 roky před prodejem osvobození se může uplatnit pouze v případě, že prostředky získané prodejem poplatník využije na uspokojení vlastní bytové potřeby 365 dní před přijetím daného příjmu a nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, ve kterém příjem přijal – tuto skutečnost musí oznámit správci daně do 31.12. roku, ve kterém příjem přijal. ( §4 odst.1 písm. u) )

Co se tý souvisejícího pozemku s rodinným domem, zákon pojem „související“ nedefinuje, proto by se měla použít zásada „přiměřenosti“ a jakéhosi „funkčního a uživatelského propojení“ s rodinným domem čili např. zahrada, dvorek apod.

POZOR ale na samostatné prodeje částí pozemků souvisejících s rodinným domem, bez toho, aniž by byl prodáván samotný dům, tam se osvobození samozřejmě nepoužije.

2. §4 odst.1 písm. b)

Podmínka „vlastnictví“

Příjem z prodeje nemovitostí neosvobozených dle písm. a) je osvobozen, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem let ( týká se jakýchkoliv nemovitostí tzn. i pozemků). Pokud se jedná o zděděné nemovitosti, do časového testu let vlastnictví se započítává i doba , po kterou byly tyto nemovitosti ve vlastnictví zůstavitele, byl příbuzný v řadě přímé nebo manželem.

Pokud nelze využít ani jedno osvobození, takovýto příjem z prodeje se zdaňuje v rámci ostatních příjmů §10 a je k němu možno jako výdaj uznat cenu, za kterou byla nemovitost pořízena, výdaje prokazatelně vynaložené na opravy a technické zhodnocení, prokazatelné náklady spojené s nákupem ( nap. Notářské poplatky, právní služby) a zaplacená daň z nabytí nemovité věci.

Výdaje se uplatňují vždy ale jen do výše příjmů z prodeje tj. k případné ztrátě se nepřihlíží.

3. §4 odst.1 písm. r)

Co se týče zdanění převodu družstevního bytu.

Tady je nutné upozornit, že se nejedná přímo o prodej bytu ale o převod členských práv družstva, se kterými je spojeno právo užívání družstevního bytu. V tomto případě je možné příjem z převodu členských práv družstva osvobodit po uplynutí 5 let od nabytí těchto práv. I v tomto případě ale lze dosáhnout osvobození před uplynutím 5 leté lhůty a to pokud prostředky získané prodejem poplatník využije na uspokojení vlastní bytové potřeby 365 dní před přijetím daného příjmu a nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, ve kterém příjem přijal – tuto skutečnost musí oznámit správci daně do 31.12. roku, ve kterém příjem přijal ( §4 odst.1 písm. u) ).

Výdajem uplatnitelným ke zdanitelnému příjmu je nabývací cena členského podílu a to je do výše tohoto příjmu.